Steuern sind keine bürokratische Hürde, sondern eine planbare Kostenposition, wenn Sie Eigentümer oder künftiger Käufer sind. Im Folgenden die wichtigsten Steuern, denen Sie beim Immobilienbesitz in Bulgarien begegnen — vom Kauf bis zur laufenden Unterhaltung.
Seit dem 1. Januar 2026 wird die Abfallgebühr nicht mehr aus dem Steuerwert der Immobilie berechnet, wie bisher üblich. Das neue Prinzip "Verursacher zahlt" richtet sich nach der tatsächlich anfallenden Abfallmenge — Anzahl und Volumen der Behälter, Abholfrequenz oder speziell dimensionierte Säcke. Methode und Satz für 2026 legt jede Gemeinde eigenständig fest — für eine Immobilie in Varna lohnt sich ein Blick in die aktuelle Satzung, bevor Sie budgetieren.
Immobilieneigentümer in Bulgarien zahlen eine einmalige Steuer beim Kauf und eine jährliche Steuer für den Besitz — ein Unterschied, den viele Käufer anfangs verwechseln.
| Steuer | Wann | Bereich |
|---|---|---|
| Erwerbsteuer | Einmalig, beim Geschäft | 0,1–3% |
| Grundsteuer (Gebäudesteuer) | Jährlich | 0,01–0,45% |
| Abfallgebühr | Jährlich | neue Methode seit 2026 |
Alle Prozentsätze werden per Gemeindesatzung innerhalb des gesetzlichen Rahmens des Kommunalabgabengesetzes festgelegt — der genaue Wert hängt von der Gemeinde ab und wird jährlich neu bestimmt.
Bei einem Kaufvertrag trägt der Käufer üblicherweise drei Zahlungen gleichzeitig: die kommunale Erwerbsteuer an die Gemeinde, eine Eintragungsgebühr an die Registeragentur (0,1% des Preises, landesweit einheitlich) und eine Notargebühr nach Tarif auf Basis des Immobilienpreises. Für Varna, Sofia und die meisten Großstädte liegt die Erwerbsteuer am gesetzlichen Höchstsatz von 3%. Durchsuchen Sie unseren Katalog — jedes Angebot enthält eine vollständige schlüsselfertige Kostenaufstellung.
Sobald Sie Eigentümer sind, schulden Sie jährlich Grundsteuer und Abfallgebühr. Die Steuer wird in zwei gleichen Raten gezahlt (bis 30. Juni und 31. Oktober), mit 5% Rabatt bei vollständiger Zahlung bis 30. April. Wird die Immobilie als Hauptwohnsitz gemeldet, gilt eine Steuerermäßigung von 50%.
Der Gemeinderat — jährlich, bis zum 31. Dezember des Vorjahres. Beschließt eine Gemeinde keine neue Satzung rechtzeitig, gelten automatisch die Sätze des Vorjahres. Deshalb prüfen wir die genaue Zahl für eine bestimmte Immobilie stets individuell — die gesetzlichen Bereiche sind nur ein Anhaltspunkt.
