Frage zur Erklärung nach Art. 26 des Familiengesetzbuches: Wenn einer der Erben einer geerbten Wohnung einen Wohnsitz an der geerbten Wohnung hat, aber seit vielen Jahren im Ausland lebt, und seine Ehefrau – eine Philippinerin – ebenfalls einen Wohnsitz an dieser Adresse hat, zusammen mit ihren minderjährigen Kindern, und ebenfalls seit vielen Jahren im Ausland lebt (die gesamte Familie lebt im Ausland), d. h. die Eheleute keine eingetragene Trennung führen, muss die Ehefrau dann eine Erklärung nach Art. 26 des Familiengesetzbuches abgeben? Sie kommen alle ein bis zwei Jahre für ein bis zwei Wochen nach Bulgarien. P.S.: Die Erben der Immobilie sind drei Erwachsene.
Antwort: Diese Frage ist bei Immobilientransaktionen äußerst wichtig, da Art. 26 des Familiengesetzbuches Familien vor Obdachlosigkeit schützen soll. Kurz gesagt: Im beschriebenen Fall muss die Ehefrau höchstwahrscheinlich keine Erklärung nach Art. 26 des Zivilgesetzbuches abgeben. Es gibt jedoch einige Feinheiten, die der Notar berücksichtigen wird.
So sieht die Rechtslage und die gängige Praxis aus:
Was besagt Art. 26 des Bürgerlichen Gesetzbuches?
Dieser Text verlangt die Zustimmung beider Ehegatten (durch Erklärung oder Unterzeichnung des Vertrags) beim Verkauf einer Immobilie, die als „Familienheim“ gilt, selbst wenn es sich um das Alleineigentum nur eines Ehegatten handelt (z. B. durch Erbschaft).
Warum ist eine Erklärung in Ihrem Fall wahrscheinlich nicht erforderlich?
- Fehlender Status als „Familienheim“: Damit eine Immobilie als „Familienheim“ gilt, muss die Familie tatsächlich darin wohnen und sie muss ihren Haushaltsbedürfnissen entsprechen. Da die Familie seit vielen Jahren dauerhaft im Ausland lebt, ist diese Wohnung im Sinne des Gesetzes nicht ihr Familienheim.
- Meldepflicht nicht ausschlaggebend: Die Meldepflicht ist an sich ein administrativer Akt. Entscheidend ist die tatsächliche Nutzung. Wenn die Familie nur für Urlaubsaufenthalte (1–2 Wochen) kommt, ist die Immobilie nicht der Mittelpunkt ihres gemeinsamen Lebens.
- Besitz eines weiteren Wohnsitzes: Besitzen die Ehegatten einen weiteren Wohnsitz (in diesem Fall im Ausland), in dem sie dauerhaft leben, greift der Schutz des Art. Artikel 26 des Bürgerlichen Gesetzbuches ist nicht mehr anwendbar.
Wie wird der Notar reagieren?
Obwohl eine Erklärung gesetzlich nicht vorgeschrieben ist, gehen Notare oft auf Nummer sicher. Folgendes kann passieren:
Im häufigsten Fall verlangt der Notar vom erblichen Ehepartner, dass dieser entweder in der notariellen Urkunde selbst oder in einer separaten Erklärung bestätigt, dass es sich bei der Immobilie nicht um ein Familienheim im Sinne von Artikel 26 des Bürgerlichen Gesetzbuches handelt.
Nachweis des Auslandsaufenthalts: Es kann erforderlich sein, nachzuweisen, dass die Familie im Ausland lebt (z. B. durch Mietverträge, Arbeitsverträge oder einfach durch eine Ein-/Ausreisebescheinigung, wobei Letzteres selten vorkommt).
Wichtiger Hinweis: Da die Ehefrau philippinische Staatsbürgerin ist, muss eine etwaige Erklärung von einem beeidigten Übersetzer übersetzt werden. Wird sie im Ausland unterzeichnet, bedarf sie der entsprechenden Beglaubigung (Apostille oder konsularische Beglaubigung), es sei denn, sie wird persönlich vor einem bulgarischen Notar unterzeichnet.
Zusammenfassung der Situation
Da es drei Erben gibt und das Grundstück im gemeinsamen Eigentum steht, verkauft der Erbe (Ehemann) seinen Anteil. Da die Familie dort nicht wohnt, hat das Grundstück nicht den Charakter eines Familienheims, und die Zustimmung der Ehefrau ist für die Wirksamkeit des Verkaufs nicht erforderlich.
