Накратко
Основната част от документите при покупка на имот се осигурява от продавача – собственост, кадастър, данъчна оценка, семейно положение. От купувача нотариусът изисква лична карта и 2 декларации. Ако купувате с ипотечен кредит, банката добавя още 4 изисквания: оценка от лицензиран оценител, предварителен договор, застраховка и учредяване на ипотека.
Най-честата грешка не е липсващ документ, а изтекъл документ: удостоверението за данъчна оценка важи само до 30 юни или до 31 декември, а банката не плаща, докато не получи всичко.
Не сте сигурни, че документите на продавача са пълни?
Изпратете ни линк или адрес на имота – ще ви кажем какво липсва, преди да платите капаро.
Пишете ни в WhatsAppВ една сделка участват четири страни и всяка има своя част от документите. Ако знаете кой за какво отговаря, сделката не се отлага заради „забравено“ удостоверение.
| Страна | Какво осигурява |
|---|---|
| Продавач | Документ за собственост и предходните актове, схема или скица от кадастъра, данъчна оценка, удостоверения за семейно положение, при нужда – удостоверение за наследници, документи за строителството. |
| Купувач | Лична карта или паспорт, декларация за гражданство и гражданско състояние (чл. 25, ал. 8 ЗННД), декларация за произход на средствата (чл. 66, ал. 2 ЗМИП). |
| Банка (при кредит) | Оценка на имота, одобрение на кредита, проект на договор за ипотека, изисквания за застраховка. |
| Нотариус | Проверява самоличността и правата на страните, прави електронна справка в НАП за задълженията на продавача, изготвя и вписва нотариалния акт. |
Тези документи са нужни почти при всяка сделка – независимо дали плащате със собствени средства, или с кредит.
| Документ | Кой го издава | На какво да внимавате |
|---|---|---|
| Документ за собственост | Нотариус / Служба по вписванията | Нотариален акт, договор с общината, съдебно решение, делба и др. Искайте и предходните актове, за да проследите веригата на собствеността. |
| Схема на самостоятелен обект / скица на поземлен имот | АГКК (кадастър) | Да е актуална. Ако описанието в акта и в схемата се различава, трябва изрична забележка за идентичност. |
| Удостоверение за данъчна оценка | Общината по местонахождение | Издадено до 30 юни важи до 30 юни, след това – до края на годината. Показва и дали има неплатени местни данъци. |
| Удостоверение за семейно положение | Общината (ЕСГРАОН) | Важно е семейното положение към датата на придобиване: ако продавачът е бил женен, имотът може да е съпружеска собственост и трябва подписът и на съпруга. |
| Декларация по чл. 26 от Семейния кодекс | Съпругът на продавача | Нужна е, когато имотът е лична собственост, но е семейно жилище. |
| Удостоверение за тежести | Агенция по вписванията | Показва ипотеки, възбрани, искови молби. Обикновено го поръчва купувачът или агенцията – за период поне 10 години назад. |
Задълженията към НАП вече не се доказват с декларация на продавача. От 3 май 2024 г. нотариусът проверява електронно дали продавачът има непогасени публични задължения. Ако има, те могат да се платят от продажната цена – купувачът внася сумата директно по сметка на НАП.
| Ситуация | Какво се добавя |
|---|---|
| Ново строителство (завършено) | Разрешение за строеж, одобрени архитектурни проекти, Акт 16 и разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, таблица на площите и идеалните части. |
| Сграда в строеж | Нотариален акт за право на строеж или за земята, разрешение за строеж, одобрени проекти, протокол за достигнато ниво; при груб строеж (Акт 14) – констативен протокол по чл. 181, ал. 2 ЗУТ, който позволява продажба на самостоятелния обект. |
| Къща с двор | Скица на поземления имот и схема на сградата, документи за законността на постройката (разрешение за строеж, проекти, разрешение за ползване или удостоверение за търпимост), при нужда – удостоверение от общината за липса на реституционни претенции. |
| Имот по наследство | Удостоверение за наследници за всеки починал собственик, справка за завещания от Службата по вписванията, препис-извлечение от акт за смърт при нужда. Подписват всички наследници или техни пълномощници. |
| Продавачът е фирма | Актуално състояние от Търговския регистър, решение на собственика или общото събрание за продажбата на конкретния обект, документ за представителната власт на подписващия. |
| Продавачът е в чужбина | Пълномощно с нотариална заверка на подписа и съдържанието – в българско консулство или при чуждестранен нотариус с апостил и легализиран превод. |
| Стъпка | Какво се случва и с какви документи |
|---|---|
| 1. Правна проверка | Преглед на основния пакет от продавача и удостоверението за тежести – преди да платите каквото и да е. |
| 2. Капаро и предварителен договор | В договора – цена, срокове, кой какви документи осигурява и какво става с капарото, ако сделката не се състои. |
| 3. Подготовка за нотариуса | Продавачът актуализира данъчната оценка и удостоверенията; купувачът подготвя двете декларации. |
| 4. Нотариална сделка | Подписване на нотариалния акт и плащане. Плащания на стойност 5 112,92 евро (10 000 лв. по фиксирания курс) и повече се извършват само по банков път. Препоръчваме цялата цена да се плати по банка: така имате доказателство за плащането. |
| 5. След сделката | Деклариране на имота в общината, прехвърляне на партидите за ток, вода и др. Чужденец без ЕГН или ЛНЧ се регистрира в регистър БУЛСТАТ в 7-дневен срок от придобиването. |
Към основния пакет банката добавя свои изисквания и свой ред. Обикновено купувачът плаща капаро от собствени средства, а остатъкът се превежда от банката след вписване на ипотеката.
| Стъпка | Какво се случва и с какви документи |
|---|---|
| 1. Предварително одобрение | Банката проверява доходите ви и казва до каква сума може да ви кредитира – преди да търсите имот или поне преди капарото. |
| 2. Предварителен договор с кредитна клауза | Договорът трябва да предвижда какво става, ако банката откаже кредита – срок за одобрение и връщане на капарото. Банката изисква копие от него. |
| 3. Оценка на имота | Изготвя се от лицензиран оценител от списъка на банката. Банката кредитира процент от по-ниската стойност – цената или оценката. |
| 4. Документи на имота към банката | Основният пакет от продавача, удостоверения за тежести (за сграда под 10 години – и за историята на сградата и земята), при наследство – удостоверения за наследници. |
| 5. Застраховка | Имуществена застраховка на имота в полза на банката – срещу пожар, наводнение, земетресение и други рискове. |
| 6. Нотариална сделка | Покупко-продажбата и учредяването на договорна ипотека в полза на банката. Банката превежда остатъка на продавача след вписване на ипотеката – обикновено в рамките на няколко работни дни. |
Нотариалните такси и таксите по вписване при ипотека са допълнителен разход към покупката – вижте тарифата на нотариалните такси.
Граждани на ЕС и ЕИП купуват имоти, включително земя, при същите условия като българите. Граждани на държави извън ЕС могат да купят апартамент или сграда, но не и земя като физически лица – затова при къща с двор сделката често се структурира чрез българска фирма. Нотариусът изисква паспорт и заклет преводач, ако купувачът не владее български. След сделката чужденецът без ЕГН или ЛНЧ подава заявление за регистър БУЛСТАТ в 7-дневен срок.
Справка: колко време важи документът
До 30 юни, ако е издадено през първото полугодие; до 31 декември – през второто. Издава се до 2 седмици, затова го поръчайте навреме.
Нотариусите и банките обикновено приемат издадени или заверени през последните 6 месеца.
Важат, докато няма промяна в обстоятелствата, но нотариусите предпочитат скорошни. При разлика с акта – искайте забележка за идентичност.
Отразява състоянието към датата на издаване. Поръчвайте го близо до сделката и за възможно по-дълъг период назад.
Банките обикновено я приемат за ограничен срок – проверете при вашата банка, ако сделката се отлага.
3 неща, които оскъпяват покупката
1. Капаро без кредитна клауза. Ако банката откаже кредита, а в договора няма условие за това, рискувате да загубите капарото.
2. Оценка под договорената цена. Банката кредитира процент от по-ниската стойност – разликата се плаща от вашите собствени средства.
3. Изтекли удостоверения в деня на сделката. Данъчната оценка изтича на 30 юни и 31 декември – сделка, насрочена за 1 юли, се отлага, а банковото одобрение може да изтече междувременно.
Задължително за четене
Проверете за 1 минута
Ако на някой въпрос отговорът е „не знам“ – не плащайте капаро, преди да проверите.
Поискайте проверка на документитеСъбираме документите от продавача по пълномощно, проверяваме веригата на собствеността и тежестите, преди да платите капаро, и подготвяме предварителен договор с нужните клаузи – включително кредитна. При покупка с кредит ви свързваме с нашия кредитен консултант-партньор, който подбира банка и следи сроковете. Пазим и сроковете на удостоверенията, за да не се отложи сделката в последния момент.
Още важни теми
Купувате с кредит или от разстояние?
Поемаме документите, банката и нотариуса – вие подписвате, когато всичко е проверено.
Пишете в WhatsApp Обадете се: +359 876 111 535Източници: Закон за задълженията и договорите; Закон за нотариусите и нотариалната дейност; ДОПК – чл. 264 и е-услуга на НАП за нотариуси от 03.05.2024 г.; ЗМДТ, Приложение № 2 (данъчна оценка); ЗУТ, чл. 181; Закон за регистър БУЛСТАТ, чл. 3 и чл. 12; Закон за ограничаване на плащанията в брой; Закон за мерките срещу изпирането на пари, чл. 66; Конституция на Република България, чл. 22.
Статията е информационна и отразява законодателството към 15.10.2026 г. Изискванията на конкретната банка и нотариус могат да се различават. Не е правна консултация по конкретен случай.
