› Покупка на имот в България стъпка по стъпка: от капаро до нотариален акт

Покупката на недвижим имот в България е стриктно регламентирана процедура. Стандартната сделка със собствени средства отнема от 3 до 6 седмици, а при банково кредитиране срокът се съобразява с одобрението на ипотеката.

Етап 1. Избор и резервация (Стоп-депозит)
След избор на имот се заплаща стоп-капаро (обичайно от 2 000 до 3 000 евро). Сключва се Депозитно споразумение между купувача и агенцията с офертна цена:

• При приемане от продавача: имотът се спира от продажба, цената се фиксира, а депозитът се възстановява след Предварителен договор или се прихваща от комисиона. В отделни случаи част от депозита може да се предостави на продавача срещу гаранция за сваляне от реклама.
• При насрещна оферта: купувачът решава дали да приеме новите условия или да получи пълния си депозит обратно.
• Отговорност: депозитът не се връща единствено при отказ на купувача след пълно съгласие по цената и параметрите на сделката.

Етап 2. Правен одит и проверка за тежести (Due Diligence)
Юристите на VOTCHINA изготвят цялостно правно досие:

• Актуално Удостоверение за вещни тежести от Агенция по вписванията.
• Справка от ЧСИ за липса на образувани изпълнителни дела срещу продавача.
• Удостоверение за липса на реституционни претенции от общината (при парцели и къщи).
• Удостоверение по чл. 87 от ДОПК за липса на публични задължения.

При одита се проверяват:

• Наследствени права: Удостоверение за наследници и проверка в архива за вписани завещания (с изискване на текста им при наличие).
• Идентичност на имота: при разминаване на данни се изискват Удостоверение за административен адрес и Удостоверение за идентичност.
• Семейноправен статус: права на съпрузи към датата на придобиване.

Етап 3. Сделки с банков кредит (Ипотека)
За български и европейски граждани: лицензирана експертна оценка на имота, одобрение на кредита и вписване на защитни клаузи в предварителния договор при евентуален отказ на банката.

Етап 4. Предварителен договор
Сключва се по чл. 19 от ЗЗД. Урежда срокове, неустойки и банкови сметки. Заплаща се първа вноска (10–20%), в която първоначалният депозит се приспада само при реално предаване на продавача.

Етап 5. Банкови разплащания
Всички плащания над 10 000 лв. се извършват по банков път или чрез ескроу сметка на нотариус с доказване на произхода на средствата.

Етап 6. Нотариално изповядване
Нотариусът проверява публичните задължения на продавача онлайн. При ипотека кредитната част се превежда от банката в срок от 3 до 7 работни дни след вписване на първа по ред ипотека.

Етап 7. Следпродажбено обслужване с VOTCHINA
Юристът на агенцията подава заявления за пререгистрация в АГКК (кадастър), декларация по чл. 14 от ЗМДТ в данъчната служба и прехвърля партидите за ток и вода.

Обобщение: Сигурната сделка в България изисква пълен правен контрол преди превеждане на основните суми. Това гарантира чистота на собствеността и спокойствие за купувача.