Сделките с имоти у нас потънаха до най-ниското си ниво от 21 години: Какво следва за пазара през 2026 г.?

Пазарите във Варна, София, Пловдив и Бургас се пренастройват. Какво означава това за купувачите, продавачите и инвеститорите?

Пазарът на недвижими имоти в България навлезе в фаза на дълбока пренастройка. Според официалните данни на Агенцията по вписванията за третото тримесечие на 2026 г., броят на регистрираните покупко-продажби в страната е спаднал до 45 312 сделки. Това е най-ниският показател от 2005 г. насам (повече от 21 години) и първият случай от 2010 г. насам, в който общият обем за третото тримесечие пада под критичния праг от 50 000 сделки.

От общо 113 града, включени в статистическия мониторинг, едва 6 отчитат минимален ръст. Всички основни икономически центрове и ваканционни региони отбелязват двуцифрени спадове, връщайки се към нивата си от 2023 г. и дори по-назад.

Причините за пазарния охлаждащ ефект

Рязката промяна в динамиката е пряк резултат от няколко фактора:

• Изчерпване на ефекта от конвергентните доклади: През миналата година решението за готовността на България за влизане в еврозоната предизвика масиран изход на ликвидни капитали от банките към недвижими имоти. През 2026 г. този пиков ресурс вече е реализиран.
• Затягане на банковото кредитиране: Въпреки че ипотечният пазар остава сравнително стабилен (-0.7% на национално ниво), затягането на изискванията за самоучастие и доходи спира спекулативните купувачи.
• Предстоящи регулаторни реформи: Наближаващият краен срок за новите правила по ДДС за новото строителство от 2027 г. кара участниците на пазара да препреценяват своите стратегии.

Динамика на сделките по ключови региони (Q3 2026)

Пренастройка на купувачите: На какво да обърнете внимание?

Във Варна и морските курорти голяма част от сделките през последните години се сключваха на етап „на зелено“ с цел последваща препродажба. Днес този модел изисква изключителна юридическа прецизност. Купувачите вече не бързат и подхождат стриктно към анализирането на документацията.

Стратегия за действие: Гледната точка на VOTCHINA

Като експертна агенция с пълен юридически и счетоводен инженеринг, VOTCHINA съветва участниците на пазара да предприемат следните стъпки:

За Купувачи:

1. Фиксация на цената и ДДС: Задължително настоявайте в предварителния договор да бъде ясно посочено дали цената съдържа ДДС, за да избегнете внезапно оскъпяване с 20% при нотариуса.
2. Пълен юридически одит: Преди превеждане на стоп-депозит или капаро, изисквайте пълна проверка за ипотеки, тежести и свързани лица.

За Продавачи:

1. Реалистично ценообразуване: Надценените имоти в настоящата пазарна обстановка престояват над 6–9 месеца. Ние изготвяме безплатно пазарно проучване и оценка, привеждайки имота до реална сделка за 7–10 дни.
2. Счетоводна подготовка: Ако продавате имот, придобит преди по-малко от 60 месеца от Акт 16, подгответе счетоводната документация предварително.