Покупката „на зелено“ често звучи като отлична сделка - по-ниска цена, по-голям избор и възможност имотът да поскъпне още преди да е завършен. Но зад красивите визуализации понякога се крият сериозни рискове, които могат да превърнат мечтания дом в скъпа грешка. Особено при активното ново строителство във Варна и по Черноморието е важно да знаете какво да проверите, преди да дадете капаро или да подпишете договор.

Какво означава покупка „на зелено“?

Това е покупка на апартамент, който все още се строи или съществува само като проект. Продажбите могат да започнат още преди откриването на строителната площадка или когато сградата вече е достигнала определен етап. Обикновено купувачът подписва резервационно споразумение или предварителен договор и плаща част от цената. Останалите суми се внасят според договорената схема. 

Защо покупката на зелено е толкова привлекателна?

Основното предимство обикновено е по-ниската цена. Колкото по-рано се включите в проекта, толкова по-изгодна може да бъде офертата. При успешно завършване стойността на жилището често се повишава още преди сградата да бъде въведена в експлоатация.

Друг плюс е по-големият избор. В ранния етап можете да подберете по-добър етаж, изложение или разпределение. Понякога са възможни и определени промени във вътрешното разпределение.

Сред останалите предимства са и:

• нови електрически и ВиК инсталации;

• съвременни общи части;

• по-добра енергийна ефективност;

• възможност за разсрочено плащане;

• по-малка необходимост от сериозен ремонт.

Тези предимства обаче имат стойност само ако сградата бъде завършена в срок, според обещаното качество и с всички необходими документи.

Какви са основните рискове?

Строителството може да се забави

Забавянето е един от най-често срещаните проблеми при покупката на зелено. Причините могат да бъдат административни процедури, недостиг на материали, промени в проекта, лоша организация или финансови затруднения. Дори няколко месеца закъснение могат да създадат проблеми, особено ако купувачът плаща едновременно наем и ипотечен кредит или вече е продал предишното си жилище. Затова в договора трябва да има конкретни срокове и ясни последици при неспазването им. 

Проектът може да остане незавършен

По-сериозният риск е инвеститорът да изпадне във финансови затруднения и строителството да спре. Тогава купувачите могат да останат с платени значителни суми, но без готово жилище. Проучването на инвеститора е също толкова важно, колкото и самият договор. Дори високата неустойка няма да помогне особено, ако дружеството няма средства или активи, от които тя да бъде събрана.

Върху земята може да има ипотека или други тежести

Много проекти се изграждат с банково финансиране. В такъв случай върху терена, правото на строеж или бъдещите обекти може да има ипотека. Това не означава непременно, че сделката е проблемна. Трябва обаче да е ясно при какви условия конкретният апартамент ще бъде освободен от ипотеката и кога ще бъде прехвърлен без тежести. Проверете както бъдещото жилище, така и земята, върху която се строи. В Имотния регистър могат да бъдат вписани ипотеки, възбрани, искови молби и права на трети лица.

Един апартамент може да бъде обещан на повече от един купувач

Предварителният договор по правило не се вписва в Имотния регистър. При недобросъвестен продавач съществува риск един и същ бъдещ апартамент да бъде обещан на повече от един човек. Затова инвеститорът трябва да бъде внимателно проучен, а жилището да бъде описано съвсем точно в договора - с етаж, номер, площ, изложение, разпределение и прилежащи части.

Завършеният имот може да се различава от обещаното

Рекламната визуализация показва как би трябвало да изглежда проектът, но не е гаранция какво точно ще получите. Разлики могат да се появят при разпределението, реалната площ, качеството на материалите, дограмата, фасадата, общите части, паркоместата и озеленяването. Поискайте подробна техническа спецификация, която да бъде част от договора.

В нея трябва ясно да са посочени:

• видът на дограмата и стъклопакета;

• топло- и шумоизолацията;

• фасадата и покривът;

• входните и интериорните врати;

• настилките и санитарното оборудване;

• отоплението и охлаждането;

• асансьорът и изпълнението на общите части;

• точната степен на завършеност на жилището.

Проверете има ли право инвеститорът едностранно да заменя материалите. Ако такава възможност е предвидена, запишете, че замяната може да бъде само с материали от същия или по-висок клас.

Важно е да разберете и как е изчислена площта. Поискайте отделно да бъдат посочени чистата площ, общите части, балконите, мазето и останалите прилежащи помещения. В договора трябва да пише и какво се случва, ако след завършването реалната площ се различава от предварително обявената.

Как да проучим инвеститора?

Не се доверявайте единствено на красив сайт, модерен офис за продажби и убедителна презентация. Потърсете реални доказателства за опита и надеждността на инвеститора.

Проверете:

• От колко време съществува дружеството?

• Има ли предишни завършени сгради?

• Въведени ли са те в експлоатация?

• Спазени ли са обявените срокове?

• Как изглеждат сградите няколко години след завършването?

• Има ли оплаквания от собственици?

• Има ли публични данни за съдебни спорове или финансови проблеми?

• Кой притежава земята?

• Коя фирма реално изпълнява строителството?

Посетете поне един предишен проект и, ако е възможно, поговорете с хората, които живеят там. Те могат да ви разкажат много повече за качеството, сроковете и отношението на инвеститора след продажбата.

Какви документи трябва да поискате?

Не чакайте подписването на предварителния договор, за да видите документите. Те трябва да бъдат предоставени и проверени още преди плащането на капаро.

Сред основните документи са:

• Документ за собственост върху земята или за учредено право на строеж.

• Актуална скица на поземления имот.

• Одобрен устройствен и инвестиционен проект.

• Влязло в сила разрешение за строеж.

• Документи за откриване на строителната площадка.

• Удостоверение за тежести за терена и обекта.

• Документи за достигнатия етап на строителството.

• Проекти и условия за присъединяване към ток, вода и канализация.

• Документи за пътния достъп и прилежащата инфраструктура.

Не е достатъчно да чуете, че „всички документи са в общината“. Поискайте да ги видите и проверете дали се отнасят точно за сградата и апартамента, които ви предлагат. Това, че сградата е нанесена в кадастъра, също не означава автоматично, че строителството е законно. Данните в кадастъра, документите за собственост, строителните книжа и реалното изпълнение трябва да съвпадат.

Пълният списък може да се различава според вида и етапа на строителството. Вижте още кои са основните документи, необходими при сделка с недвижим имот

Какво трябва да включва предварителният договор?

Не подписвайте стандартен договор, без той да бъде внимателно прегледан и съобразен с конкретния проект. В него трябва да бъдат записани не само цената и срокът, но и всичко, което очаквате да получите.

Договорът трябва ясно да посочва:

• точното описание на апартамента;

• етаж, изложение, площ и разпределение;

• мазе, гараж или паркомясто;

• идеалните части от сградата и земята или правото на строеж;

• общата цена и дали тя включва ДДС;

• схемата на плащане;

• сроковете за отделните строителни етапи;

• срока за нотариално прехвърляне;

• степента на завършеност;

• техническата спецификация;

• допустимото отклонение в площта;

• неустойките при забавяне;

• условията за прекратяване;

• срока за връщане на платените суми;

• задължението имотът да бъде прехвърлен без тежести.

Ако са ви обещали детска площадка, контролиран достъп, басейн, озеленяване или определено изпълнение на общите части, тези обещания също трябва да бъдат записани. Устната уговорка трудно може да ви защити при спор.

Кои са най-важните предупредителни сигнали?

Бъдете особено внимателни, ако:

• ви притискат да платите капаро веднага;

• обещават да покажат документите след плащането;

• цената е подозрително ниска;

• разрешението за строеж все още „се очаква“;

• продавачът е ново дружество без история и активи;

• плащането трябва да бъде направено на друго лице или в брой;

• инвеститорът може едностранно да увеличава цената;

• сроковете са неясни и липсват реални неустойки;

• описанието на материалите е общо;

• площите в различните документи не съвпадат;

• теренът е ипотекиран, но няма ясен ред за освобождаване на апартамента;

• обещават постоянни ток и вода, без да представят документи;

• основният аргумент е морската гледка, но не е ясно какво може да бъде построено на съседните парцели.

Един предупредителен сигнал невинаги означава сериозен проблем. Ако обаче се съберат няколко, спрете и направете по-задълбочена проверка, преди да платите или подпишете.

Проучете инвеститора, поискайте документи за всеки важен факт и не подписвайте договор, чиито условия не разбирате напълно. Колкото по-ранен е етапът на строителството, толкова по-внимателни трябва да бъдете.

Ако обмисляте покупка на имот на зелено, ново строителство във Варна или жилище по Българското Черноморие, обърнете се към нас. Разгледайте всички наши актуални предложения на Вотчина Реалистимо. Ние ще бъдем до вас през целия процес – от избора и сравняването на подходящи предложения до проверката на документите, преговорите с продавача и подготовката на сделката. Свържете се с екипа на Вотчина и ние ще ви помогнем да оцените както предимствата на имота, така и възможните рискове, за да вземете информирано и спокойно решение.