Покупка недвижимости «на этапе строительства» часто кажется отличной сделкой - более низкая цена, больший выбор и возможность того, что недвижимость подорожает ещё до завершения строительства. Однако за красивыми визуализациями иногда скрываются серьёзные риски, которые могут превратить дом мечты в дорогостоящую ошибку. Особенно с учётом активного нового строительства в Варне и на побережье Чёрного моря важно знать, что необходимо проверить, прежде чем вносить задаток или подписывать договор.
Это покупка квартиры, которая ещё строится или существует только в виде проекта. Продажи могут начаться ещё до открытия строительной площадки или когда здание уже достигло определённого этапа строительства. Как правило, покупатель подписывает соглашение о резервировании или предварительный договор и оплачивает часть стоимости. Остальные суммы вносятся в соответствии с согласованной схемой оплаты.
Главным преимуществом обычно является более низкая цена. Чем раньше вы присоединитесь к проекту, тем выгоднее может быть предложение. При успешном завершении строительства стоимость жилья часто повышается ещё до ввода здания в эксплуатацию.
Ещё одним преимуществом является более широкий выбор. На раннем этапе вы можете выбрать более подходящий этаж, расположение квартиры относительно сторон света или планировку. Иногда также возможно внесение определённых изменений во внутреннюю планировку.
К другим преимуществам относятся:
новые электрические системы и системы водоснабжения и канализации;
современные места общего пользования;
более высокая энергоэффективность;
возможность рассрочки платежа;
меньшая необходимость в серьёзном ремонте.
Однако эти преимущества имеют значение только в том случае, если здание будет завершено в срок, с обещанным качеством и со всеми необходимыми документами.
Задержка является одной из наиболее распространённых проблем при покупке недвижимости на этапе строительства. Причинами могут быть административные процедуры, нехватка материалов, изменения в проекте, плохая организация или финансовые затруднения. Даже задержка на несколько месяцев может создать проблемы, особенно если покупатель одновременно оплачивает аренду и ипотечный кредит или уже продал своё предыдущее жильё. Поэтому в договоре должны быть указаны конкретные сроки и чёткие последствия их несоблюдения.
Более серьёзный риск заключается в том, что инвестор может столкнуться с финансовыми трудностями и строительство остановится. В таком случае покупатели могут уже выплатить значительные суммы, но остаться без готового жилья. Проверка инвестора так же важна, как и сам договор. Даже высокая неустойка не особенно поможет, если у компании нет денежных средств или активов, за счёт которых она может быть взыскана.
Многие проекты строятся с использованием банковского финансирования. В таком случае земельный участок, право на строительство или будущие объекты могут находиться в залоге. Это не обязательно означает, что сделка является проблемной. Однако должно быть ясно, на каких условиях конкретная квартира будет освобождена от залога и когда она будет передана без обременений. Проверьте как будущую квартиру, так и земельный участок, на котором ведётся строительство. В Реестре недвижимости могут быть зарегистрированы ипотеки, запреты на распоряжение имуществом, исковые заявления и права третьих лиц.
Предварительный договор, как правило, не регистрируется в Реестре недвижимости. При недобросовестном продавце существует риск того, что одна и та же будущая квартира будет обещана нескольким людям. Поэтому инвестора необходимо тщательно проверить, а жильё должно быть максимально точно описано в договоре — с указанием этажа, номера, площади, расположения относительно сторон света, планировки и относящихся к нему частей.
Рекламная визуализация показывает, как должен выглядеть проект, но не гарантирует, что именно вы получите. Различия могут возникнуть в планировке, фактической площади, качестве материалов, оконных конструкциях, фасаде, местах общего пользования, парковочных местах и озеленении. Потребуйте подробную техническую спецификацию, которая должна стать частью договора.
В ней должны быть чётко указаны:
вид оконных конструкций и стеклопакетов;
тепло- и звукоизоляция;
фасад и крыша;
входные и межкомнатные двери;
напольные покрытия и сантехническое оборудование;
отопление и охлаждение;
лифт и качество выполнения мест общего пользования;
точная степень готовности жилья.
Проверьте, имеет ли инвестор право в одностороннем порядке заменять материалы. Если такая возможность предусмотрена, укажите, что замена может производиться только на материалы того же или более высокого класса.
Также важно понять, как была рассчитана площадь. Потребуйте отдельно указать чистую площадь, долю мест общего пользования, балконы, подвальное помещение и остальные относящиеся к объекту помещения. В договоре также должно быть указано, что произойдёт, если после завершения строительства фактическая площадь будет отличаться от заявленной ранее.
Не доверяйте исключительно красивому сайту, современному офису продаж и убедительной презентации. Ищите реальные доказательства опыта и надёжности инвестора.
Проверьте:
Как давно существует компания?
Есть ли у неё ранее завершённые здания?
Введены ли они в эксплуатацию?
Были ли соблюдены заявленные сроки?
Как выглядят здания через несколько лет после завершения строительства?
Есть ли жалобы со стороны собственников?
Имеются ли общедоступные сведения о судебных спорах или финансовых проблемах?
Кому принадлежит земельный участок?
Какая компания фактически выполняет строительные работы?
Посетите хотя бы один предыдущий проект и, если это возможно, поговорите с людьми, которые там живут. Они могут рассказать вам намного больше о качестве, сроках и отношении инвестора после продажи.
Не ждите подписания предварительного договора, чтобы ознакомиться с документами. Они должны быть предоставлены и проверены ещё до внесения задатка.
К основным документам относятся:
Документ, подтверждающий право собственности на земельный участок или предоставленное право на строительство.
Актуальная схема земельного участка.
Утверждённый градостроительный и инвестиционный проект.
Вступившее в силу разрешение на строительство.
Документы об открытии строительной площадки.
Удостоверение об обременениях земельного участка и объекта.
Документы, подтверждающие достигнутый этап строительства.
Проекты и условия подключения к электричеству, водоснабжению и канализации.
Документы о дорожном доступе и прилегающей инфраструктуре.
Недостаточно услышать, что «все документы находятся в муниципалитете». Попросите предоставить их для ознакомления и проверьте, относятся ли они именно к тому зданию и квартире, которые вам предлагают. Тот факт, что здание внесено в кадастр, также не означает автоматически, что строительство является законным. Данные в кадастре, документы о праве собственности, строительная документация и фактическое исполнение должны совпадать.
Полный список может различаться в зависимости от вида и этапа строительства. Узнайте также, какие основные документы необходимы при совершении сделки с недвижимостью.
Не подписывайте типовой договор без его тщательной проверки и приведения в соответствие с конкретным проектом. В нём должны быть указаны не только цена и срок, но и всё, что вы ожидаете получить.
В договоре должны быть чётко указаны:
точное описание квартиры;
этаж, расположение относительно сторон света, площадь и планировка;
подвальное помещение, гараж или парковочное место;
идеальные доли в здании и земельном участке или право на строительство;
общая цена и указание, включает ли она НДС;
схема оплаты;
сроки выполнения отдельных этапов строительства;
срок нотариального оформления передачи права собственности;
степень готовности;
техническая спецификация;
допустимое отклонение площади;
неустойки в случае задержки;
условия расторжения договора;
срок возврата выплаченных сумм;
обязательство передать недвижимость без обременений.
Если вам обещали детскую площадку, контролируемый доступ, бассейн, озеленение или определённое качество выполнения мест общего пользования, эти обещания также должны быть зафиксированы в договоре. Устная договорённость вряд ли сможет защитить вас в случае спора.
Будьте особенно внимательны, если:
вас принуждают немедленно внести задаток;
обещают показать документы после оплаты;
цена подозрительно низкая;
разрешение на строительство всё ещё «ожидается»;
продавцом является новая компания без истории и активов;
платёж необходимо произвести другому лицу или наличными;
инвестор может в одностороннем порядке увеличивать цену;
сроки неясны и отсутствуют реальные неустойки;
описание материалов носит общий характер;
площади в разных документах не совпадают;
земельный участок заложен, но отсутствует чёткий порядок освобождения квартиры от залога;
обещают постоянное подключение к электричеству и водоснабжению, но не предоставляют документы;
главным аргументом является вид на море, но неизвестно, что может быть построено на соседних земельных участках.
Один предупреждающий сигнал не всегда означает наличие серьёзной проблемы. Однако если их несколько, остановитесь и проведите более тщательную проверку, прежде чем платить или подписывать документы.
Изучите инвестора, потребуйте документы, подтверждающие каждый важный факт, и не подписывайте договор, условия которого вы не понимаете полностью. Чем более ранним является этап строительства, тем внимательнее вы должны быть.
Если вы рассматриваете покупку недвижимости на этапе строительства, новостройку в Варне или жильё на болгарском побережье Чёрного моря, обратитесь к нам. Ознакомьтесь со всеми нашими актуальными предложениями в Вотчина Реалистимо. Мы будем рядом с вами на протяжении всего процесса - от выбора и сравнения подходящих предложений до проверки документов, переговоров с продавцом и подготовки сделки. Свяжитесь с командой Вотчина, и мы поможем вам оценить как преимущества недвижимости, так и возможные риски, чтобы вы могли принять информированное и спокойное решение.
